什么是“大棚房”？

從實際情況看，“大棚房”建設(shè)類型存在地區(qū)差異，主要包括三類：

第一類是在各類農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)占用耕地或直接在耕地上違法違規(guī)建設(shè)非農(nóng)設(shè)施，特別是別墅、休閑度假設(shè)施等；第二類是在農(nóng)業(yè)大棚內(nèi)違法違規(guī)占用耕地建設(shè)商品住宅；第三類是建設(shè)農(nóng)業(yè)大棚看護房嚴(yán)重超標(biāo)準(zhǔn)，甚至違法違規(guī)改變性質(zhì)用途，進行住宅類經(jīng)營性開發(fā)。其中，前兩類問題是清理整治的重點，必須堅決整治整改。第三類情況復(fù)雜，需要區(qū)分情況，分類處置，對面積嚴(yán)重超標(biāo)并改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的，也必須堅決整治整改。

“大棚房”問題違法違規(guī)主體多樣，包括違法轉(zhuǎn)讓土地、違法占地建設(shè)、違法銷售、違法發(fā)布銷售信息、購買者違規(guī)再建等環(huán)節(jié)，其中以違法建設(shè)及違法使用者兩方面主體為主。

從違法建設(shè)主體看，主要有五種：

各種工商資本公司投資建設(shè)；

農(nóng)業(yè)合作社投資建設(shè)；

村集體組織或村屬企業(yè)投資建設(shè)；

流轉(zhuǎn)大戶投資建設(shè)；

個別農(nóng)戶自行投資建設(shè)；

違法使用者主體絕大多數(shù)是城鎮(zhèn)居民，購買或租賃“大棚房”用于周末度假或養(yǎng)老休閑生活，也有少量陪讀陪工相關(guān)人員、打工無力購房人員、租賃用于建設(shè)娛樂餐飲等場所的部分企業(yè)、小作坊主等。

從經(jīng)營模式上看，主要存在三種類型：

開發(fā)商主觀違法型。工商企業(yè)與鎮(zhèn)、村集體或村民簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議或轉(zhuǎn)租現(xiàn)成的農(nóng)業(yè)大棚，以商業(yè)運作方式有組織地違法違規(guī)改變農(nóng)業(yè)大棚生產(chǎn)功能和土地用途，自行建設(shè)休閑居所，并通過銷售中介或網(wǎng)上發(fā)布信息宣傳推廣，高價向城市居民出租（售），牟取不法利益。有的“大棚房”以頂棚為掩護，建設(shè)超標(biāo)看護房，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間齊備，甚至在大棚內(nèi)建起兩層小樓，有的將多個大棚拼接，頂棚以黑網(wǎng)遮蓋。開發(fā)商從集體或村民承租價格多為1000~2000元/年/畝，一般是年付，但對外出租年限一般為20~30年，每個“大棚房”租金大多每年1萬~2萬元，并采取一次性付款的方式，被查處后往往卷款一跑了之。這種類型性質(zhì)惡劣，還存在騙取國家補貼行為。

承包方效仿投機型。土地承包方通過土地流轉(zhuǎn)，從鎮(zhèn)、村集體或村民手中獲得土地經(jīng)營權(quán)，同時申請政府農(nóng)業(yè)資金補貼，初衷是建設(shè)農(nóng)業(yè)種植大棚，但由于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長、收益慢，或者后期由于經(jīng)營不善、市場變動等因素造成損失，看到相關(guān)開發(fā)商建設(shè)“大棚房”賺錢快、利潤高，跟風(fēng)效仿改變經(jīng)營方式為出租大棚，收取一定租金。有的在農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)假山、亭臺水榭、停車場等景觀設(shè)施；有的建成具有營業(yè)性質(zhì)并收取門票的所謂“農(nóng)家樂”；有的建成所謂的藝術(shù)活動中心、兒童游樂園、農(nóng)耕文化教育園等；有的建成具備倉儲物流功能的倉庫等。

承租方自行建設(shè)型。農(nóng)業(yè)大棚種植戶等承租人以大棚為基礎(chǔ)，自行改建大棚或擴建看護房等各種生產(chǎn)生活設(shè)施，用于自己使用的違法違規(guī)占地問題。這種類型主要是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的大棚種植戶，在棚內(nèi)建設(shè)房間或超標(biāo)準(zhǔn)擴建耳房等生產(chǎn)附屬設(shè)施，主要問題為建設(shè)封閉圍墻、設(shè)施內(nèi)地面硬化、道路超寬硬化、看護房面積超標(biāo)、棚內(nèi)建設(shè)生產(chǎn)生活設(shè)施等。

大棚“種”房緣何如此頑強

為什么建？

利益有驅(qū)動，是問題不斷出現(xiàn)的內(nèi)在因素。設(shè)施農(nóng)業(yè)項目前期投入較大、回報利潤較低或周期較長，一些不良工商企業(yè)或經(jīng)營者受利益驅(qū)動，鋌而走險導(dǎo)致“大棚房”問題發(fā)生。有的經(jīng)營者在領(lǐng)取前期政府發(fā)放的農(nóng)業(yè)補貼（扶持資金）后，無心繼續(xù)經(jīng)營，將大棚改造后打著田園生活或生態(tài)農(nóng)業(yè)的幌子，違法對外出租或出售。從前些年發(fā)現(xiàn)“大棚房”到現(xiàn)如今所謂的農(nóng)業(yè)生態(tài)園、農(nóng)家別墅、旅游別墅，花樣不斷翻新，旗號不斷轉(zhuǎn)變，其內(nèi)在有著強勁的利益驅(qū)動。也正因為“賣家掙錢，買家滿意，村民受益，村集體也有利可圖”等所謂的“多贏”局面，形成了一條以犧牲土地為代價構(gòu)建起來的“經(jīng)濟利益鏈”，讓所有的參與主體結(jié)成的利益共同體頻頻突破國家相關(guān)土地政策和法律法規(guī)，并且不斷改頭換面，屢禁不止。

為什么買？

社會有需求，是問題催生的客觀因素。購買（租用）“大棚房”的絕大多數(shù)是城鎮(zhèn)居民，其中不少又是離開工作崗位的老年人，這部分群體具有強烈的購買需求。主要有三方面原因：

很多城鎮(zhèn)居民存在田園生活情結(jié)，在“莊園夢”“別墅夢”難以實現(xiàn)的情況下，投入十幾萬元買個“大棚”，能住、能玩、能種菜的想法很普遍，需求旺盛；

城市交通擁堵，空氣質(zhì)量較差，很多人希望擁有一處屬于自己的環(huán)境清靜、空氣清新、種菜養(yǎng)花的地方，可以在周末節(jié)假日放松調(diào)整；

當(dāng)前蔬菜等食品質(zhì)量安全形勢比較嚴(yán)峻，城鎮(zhèn)居民多希望能吃到自己親手種的“放心菜”，“大棚房”的出現(xiàn)迎合了這部分人的想法。

總之，“大棚房”在功能上能滿足城鎮(zhèn)居民的田園生活需求，在價格上又可以承受，從而迅速復(fù)制鋪開。

為什么難管？

監(jiān)管有缺位，是問題失控的重要因素。

執(zhí)法發(fā)現(xiàn)難：“大棚房”多數(shù)是在原有管理用房內(nèi)、大棚內(nèi)或圈出的庭院內(nèi)做文章，日常巡查難以發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)星也很難監(jiān)測到，待發(fā)現(xiàn)時往往已經(jīng)建成，給后續(xù)查處增加了難度。

信息管控難：網(wǎng)絡(luò)信息時代，違法者通過網(wǎng)絡(luò)、手機或貼發(fā)小廣告形式宣傳“大棚房”銷售信息的行為，很難得到有效管控。

查處整治難：較多農(nóng)用地層層流轉(zhuǎn)后，簽訂陰陽合同逃避管理責(zé)任。

與很多違法占地行為不同的是，“大棚房”購買者也同樣是違法占地行為的受害者。地方政府拆除整治時，這些購買者會以所謂的“合法合同”為依據(jù)，想法設(shè)法阻撓調(diào)查，要求補償，對拆除整治工作更是極力反對。這種情況越多，就越會助長購買者“法不責(zé)眾”的僥幸心理。

為什么蔓延？

主體責(zé)任不落實，是問題蔓延的根本因素。由于村集體依法管地用地意識普遍較弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府落實屬地管理責(zé)任不到位，相關(guān)主管部門對土地流轉(zhuǎn)合同及設(shè)施農(nóng)業(yè)備案、審核、日常巡查等監(jiān)管措施不足，對可能出現(xiàn)的違法用地等問題估計不足，發(fā)現(xiàn)問題不及時，監(jiān)管不到位，為違法用地提供了可乘之機。在早期出現(xiàn)個別苗頭性、傾向性問題時，屬地相關(guān)政府及部門未能及時加以遏制，具體查處工作中缺乏規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和明確的要求，協(xié)調(diào)聯(lián)動不夠，蔓延之后造成難以解決的局面，導(dǎo)致各級政府和相關(guān)部門陷入兩難境地。利潤被違法經(jīng)營者拿走，風(fēng)險留給群眾，社會財富大量浪費，麻煩轉(zhuǎn)嫁給政府，政府公信力受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。